Аукцион недвижимости в Чехии

      Аукционная форма продаж недвижимости в Чехии существует около двух десятков лет, но закон о публичных торгах, упорядочивший правила проведения торгов и аукционов был принят сравнительно недавно, в 2000 г. В том же году была создана Ассоциация аукционных продавцов, объединившая основных организаторов этих акций.
      Принудительные аукционы в Чешской Республике организуются с целью взыскания долгов, продажи конфискованного или невостребованного имущества. Похоже, устроители этих мероприятий в ближайшее время без работы не останутся: сумма общей задолженности за жилье банкам в Чехии составляет, по экспертным оценкам, 682 млрд. крон (более €25,7 млрд.), но уже 2,5% плательщиков ипотечных кредитов в настоящее время выплаты прекратили.
      Объявления о продажах обычно вывешиваются на досках объявлений экзекуторов (аукционеров), проводящих эти акции, на сайте окружной налоговой инспекции или портал-аукционе Палаты судебных приставов в Чехии portaldrazeb.cz. В торгах могут участвовать как физические лица, так и, с мая 2009 г., иностранцы. Условия – достижение 18-ти летнего возраста, подписание договора об участии в аукционе и оплата фиксированной суммы залога, который включается в оплату цены купленной недвижимости или возвращается по окончании торгов.
Стартовая цена недвижимости, выставленной на продажу, заявляется в две трети от ее оценочной стоимости. Если продажи на первом аукционе не состоялось, то начальная цена снижается до половины оценочной. Участник, объявивший наибольшую цену обязан в течение двух месяцев выкупить лот. В противном случае сумма залога, уплаченная при регистрации в качестве участника, остается в распоряжении экзекутора и нарушителю придется оплачивать расходы на организацию повторных торгов.
Продажа банкротских квартир проводится в Чехии уже после того, как бывшие хозяева ее освобождают. Именно поэтому отчуждаемая за долги квартира попадает на рынок лишь спустя полгода или год после начала процесса банкротства. Продать квартиру с жильцами практически невозможно – в договоре продаже должно быть указано, есть ли какие-то препятствия для проведения сделки и если продавец умолчит о жильцах, то это будет однозначно расценено, как мошенничество. Да и банки перед выдачей кредита часто настаивают на внесение в договор пункта, в котором кредитополучатель выражает свое согласие с реализацией недвижимости банком за долги без судебного решения. Затем заложенные квартиры реализуются банками самостоятельно, либо через специальные агентства.
      Кроме того, в аукционах может участвовать недвижимость, выставляемая владельцами добровольно. Таких объектов, кстати, в последние годы оказывается значительно больше, чем «конфиската». Например, в 2009 г., объектов, выставленных на аукцион добровольно – было реализовано 1867, в то время как лотов принудительных продаж оказалось 430, то есть лишь 18,7% от их общего количества. Объем «живых» аукционных торгов в Чехии за прошедший год, по данным чешского информационного агентства ČTK, составил 1,9 млрд. крон (около €72,5 млн.), что оказалось худшим показателем за последние девять лет.
      Большое количество людей, попавших в связи с кризисом в затруднительную финансовую ситуацию, перестали погашать банкам ипотечные кредиты, обеспеченные недвижимостью. Но банки, опасаясь обвала рынка, и соответственно, стоимости имеющегося у них обеспечения, не спешат распродавать такую недвижимость через аукционные торги.
Прошедший год был отмечен попытками «расшевелить» рынок недвижимости посредством добровольных аукционов. Недвижимость, предлагаемая на продажу, предоставлялась девелоперскими компаниями, которые таким образом хотели привлечь дополнительных клиентов к своим проектам, изучить текущую ситуацию спроса, и, при этом – не снижать цены в своих регулярных ценниках. Все это было сделано, чтобы иметь возможность официально заявлять, что цены на рынке чешской недвижимости достигли «дна» и больше падать не будут.
Что касается статистики аукционов, то самым результативным был 2002 год. Эти показатели были, в основном, сформированы так называемыми «недобровольными» торгами, когда с молотка продавалось имущество должников. Это было связано с кризисом в чешской экономике, который в тот период достиг своего пика.

      Аукцион новостроек, состоявшийся в декабре прошлого года, на котором были представлены девелоперские квартиры и коттеджи, был проведен в Чехии впервые. Его организаторы – агентство недвижимости Professionals, аукционный зал Gavlas и банк Česká spořitelna. Первая попытка провести аукцион была еще летом. Но девелоперы предоставили для продажи только очень дорогие, «непродажные» объекты, снижение цены которых даже на две третьих не мотивировало бы возможных покупателей к повышению цены на торгах. Из-за этого аукцион не состоялся. В декабре, наконец, провели аукцион, на котором были представлены 39 объектов из десяти девелоперских проектов. Этот аукцион был назван самой большой акцией по продаже недвижимости за всю двадцатилетнюю историю аукционов и торгов в Чехии.
      В аукционе участвовал 131 потенциальный покупатель. В среднем за каждый объект «боролись» по 6 покупателей. Этот аукцион показал реальные цены недвижимости, которые люди готовы платить на сегодняшний день.
      На этих торгах все объекты были проданы с большими дисконтами. Например, однокомнатная квартира в новостройке площадью 39 кв.м., с гостиной и балконом, подсобным помещением и парковочным местом, в 15 мин. езды транспортом до центра города, по рыночной цене 1,9 млн. крон (примерно €74,5 тыс.), с рассрочкой платежа – была выставлена на аукцион по цене 840 тыс. крон (около €32,9 тыс.). В результате торгов была выкуплена за 1,5 млн. крон (около €58,8 тыс.). То есть, дисконт от цены рынка составил €15,7 тыс. или 26,7%. Более дорогая недвижимость, такая, как виллы и коттеджи – была продана практически без торга, по начальной цене, которая отличалась от рыночной на 35-40%.
Потенциальных участников аукционов, тем не менее, считается нужным предупредить, что для участия в аукционе лучше привлекать специалистов, хорошо знающих правила аукциона, ситуацию на рынке и условия формирования цен, а также тех застройщиков, чьи объекты выставляются на продажу. Так как аукцион такого плана проводился впервые, то говорить о степени его привлекательности для покупателей из России пока рано. Но, судя как по интересу к результатам аукциона, так и по тем вопросам, которые сегодня задают клиенты, количество желающих поучаствовать в торгах – будет расти.